Elemen tanah dan bangunan dalam suatu perjanjian sewa perlu untuk diklafikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi secara terpisah, dengan mempertimbangkan sifat tanah yang memiliki umur ekonomis yang tidak terbatas. Hal ini tidak perlu dilakukan apabila hak atas properti yang diperoleh melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai properti investasi sesuai dengan PSAK 13 (revisi 2011) : Properti Investasi.
A. PENGERTIAN
Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan kepada lessee hak untuk menggunakan suau aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai inbalannya, lesse meakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset. Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset.
Situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:
- sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;
- lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan;
- masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak milik tidak dialihkan;
- pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan; dan
- aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.
Indikator dari situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:
- jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee;
- untung atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee (misalnya, dalam bentuk potongan harga rental dan yang setara dengan sebagian besar hasil penjualan residu pada akhir sewa); dan
- lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai pasar rental.
B. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSEE PADA SEWA PEMBIAYAAN
1) Pengakuan Awal
Pada awal masa sewa, lesee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa , jika dapat ditentukan secara praktis, jika tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluarkan lesee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
Meskipun bentuk legal perjanjian sewa menyatakan bahwa lessee tidak memperoleh hak legal atas aset sewaan, dalam hal sewa pembiayaan secara substansi dan realitas keuangan pihak lessee memperoleh manfaat ekonomik dari dari pemakaian aset sewaan tersebut selama sebagian besar umur ekonomisnya. Sebagai konsekuensinya lessee menanggung kewajiban untuk membayar hak tersebut sebesar suatu jumlah, pada awal sewa, yang mendekati nilai wajar dari aset dan beban keuangan terkait.
Jika transaksi sewa tersebut tidak tercermin dalam laporan posisi keuangan lessee, sumber daya ekonomi an tingkat kewajian dari entitas menjadi terlalu rendah, sehingga mendistorsi rasio keuangan. Oleh karena itu, sewa pembiayaan diakui dalam laporan posisi keuangan lessee sebagai aset dan kewajiban untuk pembayaran sewa di masa depan. Pada awal masa sewa, aset dan liabilitas untuk pembayaran sewa di masa depan diakui di laporan posisi keuangan pada jumlah yang sama, kecuali untuk biaya langsung awal dari lessee yang ditambahkan ke jumlah yang diakui sebagai aset.
Liabilitas dari aset sewaan tidak dapat disajikan sebagai pengurang aset sewaan dalam laporan keuangan. Jika penyajian liabilitas dalam laporan keuangan dibedakan antara liabilitas jangka pendek dan liabilitas jangka panjang, hal yang sama berlaku untuk liabilitas sewa.
Biaya langsung awal umumnya terjadi sehubungan dengan aktivitas negosiasi dan pemastian pelaksanaan sewa. Biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung kepada aktivitas lessee untuk suatu sewa pembiayaan ditambahkan ke jumlah yang diakui sebagai aset.
2) Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
Pembayaran sewa minimum dipisahkan antara bagian yang merupakan beban keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas. Beban keuangan dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga menghasilkan suatu tingkat suku bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas. Rental kontijen dibebankan pada periode terjadinya.
Suatu sewa pembiayaan menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat disusutkan dan beban keuangan dalam setiap periode akuntansi. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan konsisten dengan aset dimiliki sendiri, dan penghitungan penyusutan yang diakui berdasarkan PSAK 16 (revisi 2011) : Aset Tetap dan PSAK 19(revisi 2010): Aset Tak Berwujud. Jika tidak ada kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada akhir masa sewa, aset sewaan disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang lebih pendek antara periode masa sewa dan umur manfaatnya.
3) Pengungkapan
Selain memenuhi ketentuan PSAK 60 : Instrumen Keuangan : Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan hal-hal berikut yang berkaitan dengan sewa pembiayaan :
a) Jumlah neto jumlah tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal peaporan.
b) Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dengan nilai kininya. Selain itu, entitas mengungkapan total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dan nilai kininya, untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
c) Rental kontijen yang diakui sebagai beban pada periode tersebut.
d) Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari kontrak sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan (non-cancelable subleases)
e) Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material, yang meliputi, tetapi tidak terbatas pada, hal berikut :
1. Dasar penentuan utang rental kontijen
2. Ada tidaknya klausul-klausul yang berkaitan dengan opsi perpanjangan atau pembelian dan eskalasi beserta syarat-syaratnya
3. Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa-lanjut.
C. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSEE PADA SEWA OPERASI
1) Pengakuan
Pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna.
2) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60 : Instrumen Keuangan: Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi :
a) Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari kontrak sewa-lanjut yang ysng tidak dapat dibatalkan (non-cancelable subleases) pada tanggal pelaporan.
c) Pembayaran sewa dan sewa-lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan, dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum sewa, rental kontijen, dan pembayaran sewa-lanjut.
d) Penjelasan umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, yang meliputi, namun tidk terbatas pada :
1. Dasar penentuan utang rental kontijen
2. Eksistensi dan persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya opsi pembelian dan klausul eskalasi, dan
3. Pembatasan yang ada dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan dividen, utang tambahan, dan sewa lanjutan.
D. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSOR PADA SEWA PEMBIAYAAN
1) Pengakuan Awal
Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto tersebut.
2) Pengukuran setelah pengakuan awal
Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam sewa pembiayaan.
Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada suatu periode sesuai kebijakan entitas atas penjualan biasa. Jika tingkat bunga ditentukan secara artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi sebesar laba apabila menggunakan tingkat bunga pasar. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui.
3) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yag dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan: Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa pembiayaan :
a) Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal pelaporan. Di samping itu, lessor mengungkapkan investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal pelaporan, untuk setiap peride berikut
1. Kurang dari satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Penghasilan pembiayaan tangguhan
c) Nilai residu tidak dijamin yang diakui sebagai manfaat lessor
d) Akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum
e) Rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan
f) Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material
E. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSOR PADA SEWA OPERASI
1) Pengakuan
Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di laporan posisi keuangan sesuai sifat aset tersebut. Biaya termasuk biaya penyusutan yang terjadi untuk memperoleh pendapatan diakui sebagai beban. Pendapatan sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan aset sewaan menurun.
Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor dalam proses negosiasi dan pengaturan sewa operasi ditambahkan ke jumlah tercatat aset sewaan dan diakui seagai beban selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan kbijakan penyusutan normal untuk aset sejenis sesuai PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19 : Aset Tak Berwujud
2) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan: Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi :
a) Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Total rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan
c) Penjelasan umum isi perjanjian lessor
F. TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
Jika suatu transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa pembiayaan, selisih lebih hasil penjualan dari jumlah tercatat tidak dapat diakui segera sebagai pendapatan oleh penjual-lessee, tetapi ditangguhkan dan diamortisasi delama masa sewa.
Jika transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa operasi dan jelas bahwa transaksi tersebut terjadi pada nilai wajar, maka laba rugi diakui segera, kecuali rugi tersebut dikompensasikan dengan pembayaran sewa di masa depan yang lebih rendah dari harga pasar, maka rugi tersebut harus ditangguhkan dan diamortisasi secara proporsional dengan pembayaran sewa selama periode penggunaan aset. Jika harga jual di atas nilai wajar, selisih lebih dari nilai wajar tersebut ditangguhkan dan diamortisasi selama periode penggunaan aset.
Untuk sewa operasi, jika nilai wajar aset pada saat transaksi jual dan sewa-balik lebih rendah daripada jumlah tercatatnya, rugi sebesar selisih antara jumlah tercatat dan nilai wajar diakui segera.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar